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主题:扬州房地产,不用恐慌,请开发商和中介自重。

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小眼睛的女人

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发表于2017-03-19 13:06:01 |只看该作者
楼主

关于扬州房市近期的乱象,想说几个想法。个人观点,不喜勿抨。


2013-2016年8月份,几年扬州市场价格都持续下降,库存压力很大,这几年都是现房销售


但是前几年也有教训,东区的和昌运河,开盘的时候12000,后来降低到8500销售。老城区的中海玺园,开盘也在10000-11000,后来洋房降低到9000销售,西区华鼎星城,开盘的时候12000,一度时间降低到9000左右。这样的案例枚不胜举。


2016年10月后,开发商和中介开始放风,扬州市场开始升温,同时房价开始了升温。2017年3月后,所谓的恒大拍地。开发商、中介、微信和自媒体(软文),整天开始鼓动。说扬州房价要大涨。


邗江中专地块,恒大的拿的楼面价8000多点,很多人认为买了雅居乐,赚到了。我觉得不尽然!

恒大地块的容积率政府规定2.38,雅居乐的容积率3.48%,相差1.1的容积率。你想想看容积率代表着什么?

另一个亮点邗江中专的地块应该是邗江实验学校本部的学区房。这就足够了。雅居乐什么学区?邗江实验学校本部的新小区也是凤毛麟角,新小区目前只有万达吧。其他都是老小区。

恒大的品牌绝对比雅居乐强很多。雅居乐的高层,太高,一般购买人无法接受。

一般所谓的建造等等成本,加上3500-4000就差不多了。据了解,雅居乐拿地也不便宜,邗江中专地块最后就是雅居乐和恒大一直互相叫价,最后恒大赢的这块地。


就拿中海九玺北面恒大拍的地来比较一下,当时中海九玺2013拿的地的楼面价5500,之后市场疲软,北面的地块还流拍了一次。中海九玺高层去年1-10月份,均价在9000-10000左右,洋房10000-11000左右。可以看看搜房网的价格。3年多后,2017年3月1日,恒大拿地,楼面价7258。恒大拿地和中海拿地楼面价相差1700左右。3年多的时间成本应该也超过了1700每个平方,恒大将来卖房能和中海九玺价格相差多少?恒大的品牌绝对比中海强很多。据报道,中海地产公司的利润率最高,可以百度。


目前开发商和扬州中介乘恒大拍地之乱,是制造恐慌性来鼓动市场。扬州有很多块地都没有开发呢,也许两年之内会有另外一个场景出来。据我了解,GZ013地块,地块面积也很大,是梅岭小学和中学的双学区,去年7-8月份拍的地楼面价不到4000吧。等等这些优良地块。


肯定有大量的楼盘遗漏,请网友小窗发我,我有空来补充。

1:西区很多楼盘都在卖 大家可以查一下,京华青庭、恒通蓝湾国际、湖滨茗都、金地酩悦、首开中央都会、星悦府、等等很多房源都有库存。

还有几个楼盘正在开发 比如:长乐府、昌建广场住宅 、美的城、 二期香颂西岸、湖滨茗都等等:

2:二城华建雅筑在销售,二城也有几块地没有开发,光明地产拍的地,也快开发了,雅居乐二期。恒大邗江中专 、656地块、联创806地块等等

3:广陵新城 很多楼盘还有库存,万和熙庭、怡新花园、盛城世家、香槟园、明发江湾城等等

同时这两年拍了有5-6块地左右,也快要开发了。绿地也在广陵新城拿地了,大家可以关注一下。绿地也是大品牌。

4:老城区 文昌府、金域珑景、名城运河正在销售,三金GZ026 、恒大地块,中梁地块等等其他地块马上要上市。

      老城区东花园板块  君悦兰庭、苏高新名泽园这两个房源充足。

5:北区的楼盘开盘的很多,四季金辉、朗悦华府、金辉优步学府、光辉岁月、中海嘉境、上海御龙湾、华建A.R.T上院、吾悦广场、湖畔御景等等目前都在销售

联发星天地、中梁GZ035等等地块也要开盘。北区最近几年年拍的地块很多大家,可以自己查查。

6:南区的楼盘开盘在售的也很多。九龙湾树人园、蓝爵庄园等等


2017年,扬州政府应该也会拿出地来拍,大家不需要恐慌买不到房。


目前扬州很多开发商报价虚高很高,实际可以打很多折扣,报价比开盘价最少少2000以上。这个都是我实测的。都是开盘我当天去实测出来的。


目前市场是非常的火,是恐慌性的,是对扬州未来房地产后2-3年的提前透支消费。大家想想看前几年扬州房地产市场疲软,都是现房销售,同时扬州政府还在在救市,还通过补贴之类的,被大家诟病。

目前中央到地方都在强调以居住为目的,都在加大调控。


如果居住为目的,不论什么时候都可以买,涨跌都不是那么重要,如果不急着住房,可以适当的观望一下。

我觉得大家不要被目前的市场繁荣,让自己误判房地产行情。持币不用怕。


还有一个观点,关于透支后几年的购买力,这个是肯定的,只要人口不大量净流入,肯定要透支后几年的购买力。目前很多人都提前购房。


开发商、置业顾问、代理公司的置业顾问、中介和软文,每天铺天盖地的宣传,所以买房人的心理变化很大。买房子都是买高价不买低,低的时候还希望再低,高了就恐慌了,怕下面继续高。

哪些人希望涨价呢?

1:开发商越涨价越好卖,降价就要来砸楼盘了,西区的万科金域华府,就被砸过,降价2000-3000卖房等等

2:中介希望涨价,因为二手房交易量增加了。赚的多了。

3:销售代理公司和置业顾问希望涨价,好卖房子了,佣金拿的多了。

4:媒体等等,软文,拿到的广告费多了。

这些人对房价的增长,是用无穷的力量来推动。


我建议开发商,要对的起自己的品牌,对得起扬州市场。不要搞所谓的捂盘惜盘。自造恐慌心理。

政府规定的公示内容,希望你们能全部公示出来,不要藏着。

实际很多开发商没有拿到预售证,对外就说不开盘,实际没有拿到预售证。


我建议开发商和代理销售公司,不要整天恐慌性宣传(例如:今年不买房,一年或者10年百忙,谁在附近拿地了恭喜某个楼盘的业主房子升值了,我们现在不销售,开发商要捂盘了,等涨价再卖呢  等等这样言论),再发这样的信息,我希望买房人录音和截图下来,投诉到主管机关。


我建议中介,不要在后面为非作歹,自造恐慌。这样做,扬州人会遗弃你们的。


有网友提出北上广深 南京 苏州的涨价。扬州也会涨价,我就统一回答一下。

没有可比性


当时中央政府还没有提出房子是用来居住的,那时候这些城市已经涨价好。


1:北山广深是一线大城市,经济发达,这两年人口大量流入。北京市首都,上海是经济中心,深圳是特区,工作机会多,同时吸引一批高素质人才涌入。


有一个网友孤影寻梦,一直说苏州和南京涨了,扬州也要涨,是溢出效应。

我来答疑这个网友的困扰

苏州

1:苏州是江苏的经济中心,2016年苏州经济总量是15475.09,扬州4449.38  

2:区域位置强,交通发达,苏州以及下面的县级市的高铁很多  虹桥机场 浦东国际机场等等

     苏州以及西面的昆山 太仓比邻上海,受到上海的经济强力辐射。

3:苏州的县级市经济实力强:昆山 张家港 常熟等等

4:世界500强等等一些企业在苏州设厂,最关键的这几年外来人口大量涌入,就业机会多。


南京

1:江苏的政治中心,江苏一般城市的人都向往省会。大量外来人口涌入。

2:南京的知名高校林立,高素质人才大量留在南京。

3:工作就业机会优于扬州。

4::孤影寻梦,说南京要溢出扬州,我觉得有也不是很大。

我来分析,如上海:溢出效应的也是比邻的城市一个区域,昆山的花桥镇 等等,不可能溢出整个苏州市。南京的溢出的地方是镇江句容市的宝华镇,也没有溢出到整个镇江吧。如果扬州受到溢出的地方应该是仪征市,仪征哪个镇?开始大涨了。最靠近南京了。南京目前没有能力辐射扬州,


扬州属于苏北,地址位置和交通,就相对苏锡常镇差一点。主要扬州第三产业有优势,就是服务业,才导致房价偏高。

扬州有没有大量人口的涌入?有没有新增大量的岗位?扬州人的薪酬体系,扬州本地人比谁都了解。这些都是对扬州的房价涨幅起关键性作用。





扬州只要外来人口不大量净增长,房价都不会有太大的涨幅。

扬州的本地购买力应该一般,扬州普通薪水,每个扬州人都了解。

目前市场是非常火,是开发商和中介制造恐慌,每个人都想买,市场就比较紧俏,是对扬州未来房地产2-3年的提前透支消费。


再次呼吁当地政府对房地产市场加强管理,杜绝不法开发商的违规操作,加强对代理公司和中介市场的管理。


呼吁进行限购,让扬城的房子回归到居住。


持币不用怕!




本帖 小眼睛的女人 于2017-03-21 13:45:54 编辑过,共被编辑过5次
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soufunso711889786

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-03-19 14:41:42 |只看该作者
沙发
帖子写的有道理,有的不是捂盘,预售证还没有拿到,开发商就说不开盘,等高价再卖,这个问题,买房人需要弄清楚。如果拿到预售证不卖,那就是捂盘。扬州市场的怪现象,一句话就能理解,开发商和中介的恐慌宣传占据主要责任。

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soufunso711889786

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-03-19 14:43:47 |只看该作者
板凳
扬州的房地产市场不会一直繁荣下去的。也许观望一下,是一个不错的选择,现在的行情透支后几年的购买力吧。

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萌妹妹

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发表于2017-03-19 20:19:34 |只看该作者
4楼

这个帖子把扬州市场分析的很透彻,目前房价应该在最高点。



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桃小白

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发表于2017-03-19 21:46:49 |只看该作者
5楼

写的很棒!



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桃小白

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发表于2017-03-19 21:58:31 |只看该作者
6楼
card8611123355,您好!您所发的帖子“扬州房地产,不用恐慌,请开发商和中介自重。”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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孤影寻梦

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发表于2017-03-20 10:12:16 |只看该作者
7楼

你就不考虑南京全面限购以后,靠近火车站附近的溢出效应么,再这样下去西区肯定就是最火的,东区要等高铁好了才能带动宝应高邮的过来。



本帖 孤影寻梦 于2017-03-25 01:01:17 编辑过,共被编辑过1次
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esfsecon324530651

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发表于2017-03-20 11:32:10 |只看该作者
8楼

一线城市是风向标,北上广都调控升级了,三四线城市拿什么涨。扬州年内必然是量价齐跌



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小眼睛的女人

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发表于2017-03-20 11:53:50 |只看该作者
9楼

@孤影寻梦   


上面你提到扬州政府部分不给高房价的开发商备案。备案价,须通过当地物价局审核才能备案。扬州一个案例,中海锦苑不发预售权证,中海这个开发商是有先例可循,在无锡中海一个楼盘,一开始也不给备案,你百度一下就知道。这个国企开发商虽然是公司行为,行为令人不齿,道德层面大家要谴责。


这样和你说吧,高铁和高架对扬州房价有影响,不是绝对影响。安徽皖北很多地方通了高铁,很多城市都通高铁,房价猛涨了吗?再告诉你一个道理,一线城市的地铁对房价有很大的影响。如果扬州建好了地铁,扬州城区不是很大,很多人上班开车和骑电动车就可以解决,也不会起多大的作用。


房价涨不涨,大部分因素是在政府,同时是否有大量的人口净流入?还有一个因素你讲的对,溢出效应,这个就是炒房团的作用。开发商决定不了当地的房价。开发商只会恐慌性宣传,来增加买房人的心理压力,让买房人,早日买房。第三产业发达的城市,房价都是偏高的。


2012年,扬州房价在最高点,2013-2016年10月份前,很多人想卖房原价和低于原价10-20%都卖不出,我可以举几个小区。西区的金域蓝湾 蒋王的首开 橡树湾 天俊华府等等 东区的和昌运河等等。那是唯一好卖且涨价的就是学区房的新房和次新房(香格里拉 莱茵苑等等)


现在是不是房价最高点,看对什么人来说?以居住为目的,什么时候买房都可以,你可以看看上面是不是我这样说的,如果不急着住房,我觉得适当的观望一下,也不是不可以。


再和你说一个你不了解的行情吧,每个城市都是房地产公司协会。协会的最主要作用,开发商联合起来想涨房价。


将来房地产的格局就是越大的房地产拿地卖房越有优势,大格局几乎已经形成,你可以看看最近的扬州的土拍,本地开发商已经被边缘化了。但是扬州本土开发商开发的房子都很好。因为本土开发商非常了解扬州的位置。


还有一点提醒你,不要乱扣帽子,同时注意文明用语,刚才看你了你很多评论,都是污言秽语。




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小眼睛的女人

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发表于2017-03-20 12:14:03 |只看该作者
10楼

还有一个观点,关于透支后几年的购买力,这个是肯定的,只要人口不大量净流入,肯定要透支后几年的购买力。目前很多人都提前购房。


开发商、置业顾问、代理公司的置业顾问、中介和软文,每天铺天盖地的宣传,所以买房人的心理变化很大。买房子都是买高价不买低,低的时候还希望再低,高了就恐慌了,怕下面继续高。

哪些人希望涨价呢?

1:开发商越涨价越好卖,降价就要来砸楼盘了,西区的万科金域华府,就被砸过,降价2000-3000卖房等等

2:中介希望涨价,因为二手房交易量增加了。赚的多了。

3:销售代理公司和置业顾问希望涨价,好卖房子了,佣金拿的多了。

4:媒体等等,软文,拿到的广告费多了。

这些人对房价的增长,是用无穷的力量来推动。


我个人的观点,就是今年扬州目前已经到最高点了,目前是个大牛市。下面很快进入熊市,熊市买房的机会也许更多。



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